전세 보증금이 집값과 거의 비슷하거나, 오히려 더 높은 집을 보며 “나중에 이 돈을 온전히 돌려받을 수 있을까?”라고 걱정해 본 적 없으신가요? 집값이 조금만 떨어져도 보증금 반환이 불가능해지는 이른바 ‘깡통전세’의 공포는 누구에게나 닥칠 수 있는 현실입니다.
안전한 전세 계약을 위해 필수적으로 확인해야 할 전세가율 계산법을 알아보고, 시세 파악이 어려워 사기꾼들의 주 무대가 되는 신축 빌라 등 위험 매물을 스스로 구별해 내는 명확한 기준을 제시합니다.
깡통전세의 정의와 전세가율 계산법
‘깡통전세’란 집주인이 집을 팔아도 내 보증금과 대출금을 다 갚지 못하는 상태를 말합니다. 이를 판단하는 핵심 지표가 바로 ‘전세가율(매매가 대비 전세가 비율)’입니다. 통상적으로 전세가율이 80%를 넘으면 위험 신호로, 70% 이하라면 비교적 안전한 것으로 간주합니다.
- 전세가율 계산 공식: (전세 보증금 + 선순위 근저당 설정액) ÷ 주택 매매 시세 × 100
- 예시: 매매가 3억 원인 집에 융자가 없는데 전세가 2억 7천만 원이라면? 전세가율 90%로 매우 위험한 깡통전세입니다.
전세가율에 따른 위험도 및 매물 등급표
다음 표는 전세가율 구간별로 전세금 반환의 안전성을 분석한 등급표입니다. 계약하려는 집이 어디에 해당하는지 대입해 보세요.
| 전세가율 | 안전 등급 | 상태 및 대처 가이드 |
|---|---|---|
| 60% 이하 | 안전 (Safe) | 집값이 폭락해도 경매 낙찰가로 보전 가능성 높음 |
| 60~70% | 주의 (Caution) | 보증보험 가입 필수, 선순위 채권 여부 꼼꼼히 확인 |
| 70~80% | 위험 (Risk) | 집값 하락 시 미반환 위험 큼, 신중한 접근 필요 |
| 80% 초과 | 초위험 (Danger) | 전형적인 깡통전세, 보증보험 가입 거절될 수 있음 |
시세 확인이 어려운 ‘신축 빌라’ 주의보
아파트는 KB시세나 실거래가가 명확하지만, 신축 빌라는 거래 내역이 없어 ‘깜깜이 시세’인 경우가 많습니다.
사기꾼들은 이를 악용해 매매가를 부풀려(업계약) 전세금을 높게 받습니다. 이를 피하기 위해서는 다음 세 가지 방법을 교차 검증해야 합니다.
- 인근 부동산 3곳 이상 방문: 해당 매물뿐만 아니라 주변의 비슷한 연식, 평수의 빌라 매매/전세 시세를 물어보세요.
- 공시가격 활용 (126% 룰): 공시가격 알리미 사이트에서 공시가격을 조회한 후, 그 금액의 126%를 넘는 전세금이라면 HUG 보증보험 가입이 거절되므로 계약하지 않는 것이 좋습니다.
- 안심전세 앱 사용: 주택도시보증공사(HUG)에서 만든 ‘안심전세’ 앱을 통해 해당 주택의 적정 시세와 악성 임대인 여부를 조회하세요.
절대 계약하면 안 되는 위험 매물의 특징
현장에서 다음과 같은 조건이나 유혹이 있다면 뒤도 돌아보지 말고 피해야 합니다. 이는 전형적인 전세 사기 미끼입니다.
- 과도한 지원금: “이사비 지원”, “중개수수료 면제”, “황금열쇠 증정” 등 과도한 현금성 혜택을 주는 경우, 그 비용이 이미 전세금에 포함된 깡통전세일 확률이 99%입니다.
- 법인 소유주: 집주인이 개인이 아닌 법인이나 페이퍼컴퍼니라면, 파산 시 보증금 변제 순위가 밀리거나 절차가 매우 복잡해질 수 있습니다.
- 전세가 > 매매가: 등기부등본상 최근 거래 가격보다 전세금이 더 높다면 이는 100% 사기 위험 매물입니다.
자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 보증보험 가입이 가능한 집은 무조건 안전한가요?
보증보험은 최후의 안전장치이지만, 최근 HUG 가입 기준이 강화(공시가의 126%)되었습니다. 가입 조건에 부합한다는 것은 그나마 시세 대비 전세가가 적정 범위라는 뜻이므로 비교적 안전합니다.
Q2. 집주인이 “융자는 잔금 치를 때 갚겠다”고 하는데 믿어도 되나요?
구두 약속은 위험합니다. 반드시 특약사항에 “잔금일 당일 융자 전액 상환 및 말소 등기 접수”를 명시하고, 이를 어길 시 계약 해지 및 손해배상 조항을 넣어야 합니다.