전세 계약 만기일에 집주인이 “다음 세입자가 들어와야 돈을 줄 수 있다”며 보증금 반환을 미룬다면, 그 막막함을 어떻게 감당하시겠습니까? 전세보증보험은 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증 기관이 대신 내 돈을 돌려주는 가장 강력한 안전장치입니다. 하지만 모든 집이 가입할 수 있는 것은 아닙니다.
이 글에서는 최근 강화된 HUG(주택도시보증공사)의 가입 조건인 ‘공시가격 126% 룰’을 중심으로, 내 집이 보험 가입이 가능한지 판단하는 기준과 가입이 거절(반려)되는 치명적인 사유를 명확하게 정리해 드립니다.
전세보증보험의 종류와 핵심 역할
전세보증금 반환보증은 크게 HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사), SGI(서울보증보험) 세 곳에서 취급합니다.
가장 대중적으로 이용하는 HUG 상품은 집주인의 동의 없이도 가입이 가능하며, 보증금 미반환 사고 발생 시 이행 청구가 비교적 수월하다는 장점이 있습니다.
보험에 가입되어 있다면 집이 경매로 넘어가거나 집주인이 잠적하더라도 보증 기관으로부터 내 전 재산인 보증금을 온전히 지킬 수 있습니다.
강화된 가입 조건: ‘공시가격 126%’의 법칙
최근 전세 사기 예방을 위해 보증보험 가입 문턱이 높아졌습니다. 가장 중요한 기준은 ‘공시가격의 126%’입니다. 즉, 전세 보증금이 집값(공시가격 × 140%)의 90% 이내여야 가입이 가능합니다.
- 계산 공식: (공시가격 × 1.4) × 0.9 = 공시가격의 126%
- 적용 예시: 공시가격이 1억 원인 빌라라면, 1억 2,600만 원까지만 전세보증보험 가입이 가능합니다. 이 금액을 1원이라도 초과하면 가입이 거절됩니다.
- 수도권 한도: 보증금 7억 원 이하 (그 외 지역 5억 원 이하)
가입 가능 여부 및 거절 사유 요약표
다음은 보증보험 심사 통과를 위해 충족해야 할 필수 요건과, 즉시 반려되는 대표적인 사유를 정리한 표입니다.
| 구분 | 심사 기준 (가입 조건) | 가입 거절(반려) 사유 |
|---|---|---|
| 가격 기준 | 선순위 채권 + 전세금 ≤ 집값의 90% | 전세금이 공시가의 126%를 초과할 때 |
| 권리 침해 | 등기부등본 갑구/을구 깨끗함 | 경매신청, 압류, 가압류, 가처분 등 기재 시 |
| 건축물 | 주거용 건물 (아파트, 빌라 등) | 건축물대장상 ‘위반건축물’ 표기 시 |
| 임대인 | 내국인 (개인) | 임대인이 신용관리대상자(블랙리스트)일 때 |
| 기간 | 계약 기간의 1/2 경과 전 | 전세 계약 기간이 1년 미만일 때 |
절대 놓치면 안 되는 반려 사유 TOP 3
보증금 액수 조건을 맞췄더라도 다음 세 가지 경우에는 가입이 불가능하므로 계약 전 반드시 확인해야 합니다.
- 위반건축물: 불법 증축이나 용도 변경으로 건축물대장에 ‘위반건축물(노란색 딱지)’이 표시된 집은 가입 불가입니다.
- 선순위 채권 과다: 집주인이 집에 빚(근저당)을 너무 많이 져서, 빚과 내 전세금을 합친 돈이 집값의 90%를 넘으면 위험 매물로 분류되어 거절됩니다.
- 전입신고 불가: 보증보험의 전제 조건은 대항력(전입신고+점유) 확보입니다. 전입신고를 하지 못하게 하는 오피스텔이나 근린생활시설 계약은 가입할 수 없습니다.
자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 집주인 동의가 있어야 가입할 수 있나요?
아닙니다. HUG와 HF 상품은 집주인 동의 없이 세입자가 직접 신청하고 가입할 수 있습니다. 단, 단독주택(다가구)의 경우 다른 세입자의 보증금 내역 확인을 위해 집주인 협조가 필요할 수 있습니다.
Q2. 계약 기간 중간에도 가입할 수 있나요?
네, 전세 계약 기간의 2분의 1(절반)이 지나기 전이라면 가입할 수 있습니다. 예를 들어 2년 계약이라면 입주 후 1년이 지나기 전까지 신청해야 합니다.