깨끗하고 인테리어가 훌륭한 신축 빌라를 보며 “여기라면 신혼생활을 시작하기 딱 좋겠다”고 생각하셨나요? 하지만 신축 빌라는 아파트와 달리 정확한 거래 내역이 없어, 전세 사기꾼들이 가장 선호하는 먹잇감이라는 사실을 알고 계신가요?
이 글에서는 ‘깜깜이 시세’를 악용해 전세금을 매매가보다 높게 부풀리는 시세 조작 수법과, 중개수수료를 아끼려다 보증금 전체를 날릴 수 있는 건축주 직거래의 위험성을 낱낱이 파헤쳐 드립니다.
신축 빌라가 ‘전세 사기의 온상’이 되는 이유
신축 빌라는 완공 직후 첫 입주이기 때문에 국토부 실거래가 시스템에 등록된 과거 거래 내역이 없습니다.
즉, 부르는 게 값이 되는 구조입니다. 사기꾼들은 이를 악용해 감정평가사와 결탁하여 건물의 감정가를 부풀리고, 매매가와 전세가를 거의 동일하게(전세가율 90~100%) 맞춥니다.
이렇게 되면 집값이 조금만 떨어져도 깡통전세가 되어 보증금을 돌려받지 못하게 되는데, 세입자는 화려한 인테리어와 옵션에 현혹되어 이 사실을 알아채기 어렵습니다.
위험한 유혹 vs 안전한 거래 비교표
다음은 신축 현장에서 흔히 볼 수 있는 ‘달콤한 제안’들이 실제로는 어떤 위험을 숨기고 있는지 분석한 표입니다. 이 표에 있는 제안을 받는다면 계약을 즉시 중단하세요.
| 구분 | 사기 위험 신호 (Red Flag) | 숨겨진 의도 및 위험성 |
|---|---|---|
| 지원금 유혹 | 이사비, 이자 지원, 명품 가전 증정 | 지원금만큼 전세가를 부풀린 것 (결국 내 돈) |
| 수수료 무료 | “우리 매물은 중개수수료 안 받아요” | 건축주에게 거액의 리베이트(R)를 받는 구조 |
| 직거래 유도 | “부동산 끼지 말고 건축주랑 바로 계약해요” | 공인중개사의 책임 회피 및 사기 공모 가능성 |
| 동시 진행 | “전세 계약하고 바로 집주인 바뀔 거예요” | 바지사장(노숙자 등)에게 소유권을 넘기는 수법 |
| 업계약 | 계약서엔 3억, 실제론 2.5억 신고 | 전세자금대출을 더 많이 받게 해준다며 유혹 |
건축주 직거래와 ‘바지사장’의 공포
분양 사무실에서 “건축주분이 직접 계약하러 오신다”라며 안심시키는 경우가 있습니다. 하지만 이는 더 큰 위험일 수 있습니다.
신축 빌라 전세 사기의 전형적인 패턴은 [건축주 → 세입자(전세 계약) → 바지사장(매매)] 순서로 진행됩니다. 세입자의 전세금을 받아 건축주는 건물을 짓는 데 쓴 비용을 회수하고 이익을 챙겨 떠납니다.
그 후 소유권을 세금 체납자나 노숙자 같은 명의만 있는 ‘바지사장’에게 넘겨버립니다. 나중에 보증금 반환 문제가 생기면 건축주는 “나는 이미 집을 팔았다”며 책임을 회피하고, 바지사장은 “돈이 없다”며 배 째라는 식으로 나옵니다.
현금 지원(R)의 실체: 세상에 공짜는 없다
현장에서 “이사비 500만 원 지원해 드릴게요”, “대출 이자 2년 치 내드릴게요”라고 한다면 100% 위험 매물입니다.
정상적인 집주인은 세입자를 구하기 위해 생돈을 쓰지 않습니다. 이런 현금 지원금은 사실 ‘리베이트(R)’라고 불리는 검은돈입니다. 여러분이 낼 전세 보증금에 이 500만 원이 이미 포함되어 뻥튀기된 것이며, 이 돈은 결국 사기꾼들이 나눠 갖는 구조입니다. 지원금을 받는 순간, 여러분은 시세보다 비싼 깡통전세에 제 발로 들어가는 셈입니다.
자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 신축 빌라 시세는 도대체 어디서 확인하나요?
주변에 있는 비슷한 평수의 5년~10년 된 구옥 빌라의 매매/전세가를 확인해 보세요. 신축 프리미엄을 고려해도 구옥보다 터무니없이 비싸다면(예: 1억 이상 차이) 위험합니다. ‘안심전세 앱’을 이용하는 것도 방법입니다.
Q2. 중개수수료가 무료라면 좋은 거 아닌가요?
아닙니다. 중개사가 세입자에게 수수료를 받지 않는다는 건, 건축주로부터 법정 수수료보다 훨씬 많은 ‘성공 보수(리베이트)’를 받는다는 뜻입니다. 즉, 그 중개사는 세입자 편이 아니라 건축주 편일 확률이 매우 높습니다.