전세 사기가 기승을 부리는 요즘, 계약서에 도장을 찍으면서도 “내 보증금은 정말 안전할까?”라는 걱정이 앞서지 않으신가요? 등기부등본만 제대로 볼 줄 알아도 깡통전세나 이중 계약 같은 위험의 80%는 피할 수 있습니다.
이 글에서는 전세 계약 전 반드시 떼어봐야 할 필수 서류의 종류와, 등기부등본에서 빨간 줄이 그어진 권리 관계를 분석하여 사기 위험을 사전에 차단하는 핵심 체크리스트를 명확하게 정리해 드립니다.
등기부등본 해부하기: 갑구와 을구의 비밀
부동산의 신분증이라 불리는 등기부등본(등기사항전부증명서)은 크게 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 나뉩니다. 사기를 예방하기 위해 가장 눈여겨봐야 할 곳은 ‘갑구’와 ‘을구’입니다.
- 갑구 (소유권 관계): 현재 집주인이 누구인지 보여줍니다. 계약하러 나온 사람이 등기부상 소유자와 일치하는지 주민등록증과 대조해야 합니다. 만약 ‘신탁’이라는 단어가 있다면 절대 집주인 개인 계좌로 돈을 보내면 안 됩니다.
- 을구 (소유권 이외의 권리): 빚(근저당권), 전세권 등 집을 담보로 잡힌 내역이 나옵니다. 선순위 근저당 금액과 내 전세금을 합친 금액이 집값의 70~80%를 넘으면 위험합니다.
필수 확인 서류 및 등기부 분석 요약표
다음은 계약 단계에서 반드시 발급받아 확인해야 할 서류와, 각 서류에서 중점적으로 체크해야 할 위험 신호(Red Flag)를 정리한 표입니다.
| 구분 | 필수 서류 | 체크 포인트 (위험 신호) |
|---|---|---|
| 기본 | 등기부등본 (건물/토지) | 근저당권(과도한 빚), 가압류, 가처분, 임차권등기명령 기재 여부 |
| 시설 | 건축물대장 | ‘위반건축물'(불법 증축) 표기 시 전세대출 및 보증보험 불가 |
| 세금 | 국세/지방세 완납증명서 | 집주인의 세금 체납 여부 (집이 경매로 넘어갈 위험 1순위) |
| 신원 | 신분증 진위 확인 | 정부24 또는 ARS(1382)를 통해 위조 신분증인지 확인 |
| 대리 | 위임장/인감증명서 | 집주인 본인 발급 인감증명서인지, 위임 내용이 정확한지 대조 |
건축물대장과 납세증명서: 놓치면 안 될 안전장치
등기부등본이 깨끗하다고 해서 안심하기엔 이릅니다. 반드시 ‘건축물대장’을 확인하여 해당 건물이 불법으로 개조된 ‘위반건축물’이 아닌지 살펴야 합니다.
위반건축물은 전세자금대출이 거절되거나 전세보증보험 가입이 불가능해 나중에 큰 낭패를 볼 수 있습니다.
또한, 임대인이 미납한 세금(종부세, 재산세 등)이 있다면 집이 공매로 넘어갈 때 내 보증금보다 세금이 먼저 변제(조세 채권 우선 원칙)되므로, 계약 전 임대인에게 ‘국세·지방세 완납증명서’ 제시를 당당하게 요구해야 합니다.
서류 확인의 골든타임: 언제 확인해야 할까?
서류는 한 번만 확인해서는 안 됩니다. 사기꾼들은 계약 직후 대출을 받거나 소유권을 넘기는 수법을 쓰기 때문입니다.
- 계약 전: 매물 탐색 단계에서 권리 관계 파악.
- 계약 당일: 계약서 작성 직전 등기부등본을 다시 발급받아 변동 사항 확인.
- 잔금 및 입주 당일: 잔금을 치르기 전 최종적으로 근저당 설정 여부 재확인.
자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 중개사가 뽑아놓은 등기부등본을 믿어도 되나요?
아니요. 반드시 ‘발급 일자’를 확인해야 합니다. 며칠 사이에도 빚이 생길 수 있으므로, 계약 당일 본인이 직접 인터넷등기소에서 실시간으로 열람하는 것이 가장 안전합니다.
Q2. 등기부등본에 ‘신탁’이라고 적혀 있는데 계약해도 되나요?
매우 위험합니다. 신탁 등기가 된 집은 소유권이 신탁회사에 있으므로, 신탁사의 동의 없이 원래 집주인과 맺은 계약은 무효가 되어 보증금을 날릴 수 있습니다.